상가건물임대차보호법에 의하면, 총 임대기간 5년 한도 내에서 임차인에게 계약갱신요구권이 있습니다. 5년이 지나면 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 없다는 얘기지요. 그런데 5년이 지난 후에 임대인이 임차인에게 계약해지 통보를 하지 않을 경우, 기존의 계약이 자동갱신(묵시적 갱신)되는 것일까 아니면 (임차인이 계약갱신요구를 할 수 없으므로) 기존 계약이 자동으로 종료되는 것일까요? 이 문제에 대하여 최근 대법원 판결이 있었습니다.

<대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결>

  「구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로 하여서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다. 이에 비하여 같은 조 제4항은 임대인이 위와 같은 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하면 임대차기간이 만료된 때에 임대차의 갱신을 의제하는 것으로서, 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구한다. 이와 같이 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것이므로, 임차인의 갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 같은 조 제2항의 규정은 같은 조 제4항에서 정하는 법정갱신에 대하여는 적용되지 아니한다」

이 판결의 요지는 ① 상가법상의 5년 동안의 갱신요구권은 최초의 임대차계약으로부터 5년이 지난 상가건물임대차에는 인정되지 않는다,② 임대차계약기간이 최초 임대차를 포함하여 5년 이상인 경우 임차인이 갱신요구를 할 수 없다고 하더라도 임대인이 적극적으로 일정기간 내에 계약갱신거절의 의사표시를 하지 않으면 5년의 갱신요구기간이 지난 후에도 총 임대기간에 상관없이 계약이 1년 단위로 자동갱신된 것으로 보아야 한다는 것입니다.

타당한 판단이라 생각됩니다.