제가 몇 년 전에도 수행했고 지금도 거의 동일한 사건을 수행하고 있는 사건과 관련된 쟁점입니다.

집합건물 전유부분의 소유자는 일정지분의 대지사용권을 갖습니다. 이와 같은 대지사용권에 대한 권리는 집합건물법에서 강력하게 보호하고 있습니다. 전유부분과 대지사용권의 일체성을 규정하고 있는 것이 그것입니다.

집합건물법 20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)

① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.

② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.

④ 제2항 단서의 경우에는 제3조 제3항을 준용한다.

[전문개정 2010.3.31.]

그러나 이 일체성에도 일정 제한(조건)이 따릅니다.

대지사용권의 분리처분이 무효가 되기 위해서는 그 처분 당시에 집합건물이, 그 등기여부는 별론으로 하더라도, 실질적으로 이미 존재하여 전유부분과 대지사용권의 일체성이 발생하여야 합니다. 집합건물을 신축하는 경우에는 건물이 구조상․이용상의 독립성을 갖추었고, 건물을 구분소유권의 객체로 하려는 의사표시, 즉 구분행위가 있었을 때 전유부분과 대지사용권의 일체성이 발생합니다.

따라서 집합건물을 신축하기도 전에 대지에 대한 소유권(또는 소유권이전등기청구권)이 다른 곳으로 처분된 경우에는, 집합건물의 전유부분을 취득한 사람은 더 이상 대지사용권을 갖지 못하게 됩니다.

이 점을 잘 몰라 낭패를 보는 분들이 종종 있는 것 같습니다. 심지어는 몇몇 변호사님들도 이 부분을 몰라 엉뚱한 주장을 하시는 분들도 있습니다.