<임대인의 채권자가 자신의 채권을 회수할 목적으로 채권을 보증금으로 전환한 뒤 전입신고를 마친 경우, 과연 이 경우에도 임차인은 대항력의 취득할까?>

대법원은 1) 최우선변제권을 행사하는 소액임차인과 2) 대항력을 주장하는 임차인을 달리 보고 있습니다.

1) 최우선변제권을 행사하는 소액임차인(2001다14733 판결)

    「주택소유자에 대한 기존의 채권으로써 담보물권자에 대항할 수 없는 것을 주택의 매각대금에서 우선변제 받아가기 위한 수단으로 임대차보증금의 현실적인 수수없이 기존의 채권에 갈음하거나 혹은 기존채권을 담보하는 의미에서 소액임차인으로 보호받을 수 있는 범위 내의 임대차계약을 체결하였다면, 이러한 임차인은 이 법이 보호대상으로 삼고 있는 소액임차인이 될 수 없다. 피고와 안상수의 위 임대차계약은 기존 채권의 추심을 위한 수단으로 체결된 것에 불과하므로 현실적으로 피고가 이 사건 주택에 입주하여 거주하였다고 하더라도 피고는 법상의 보호대상인 소액임차인이라고 할 수 없다」

2) 대항력을 주장하는 임차인(2001다47535 판결)

    「주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는 법 제3조 제1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되는 것이므로, 당해 임대차계약이 통정허위표시에 의해 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고 임대차계약 당사자가 기존 채권의 회수를 목적으로 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로는 임차인이 법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖추지 못한다고 볼 수 없다. 원심은 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결을 원용하고 있으나, 이 판결은 임대차계약의 주된 목적이 사용, 수익하려는 데 있는 것이 아니고, 소액임차인으로 보호받아 법 제8조 제1항 소정의 최우선변제권을 행사함으로써 기존채권을 회수하려는 데에 있는 경우에는 법상의 소액임차인으로 보호받을 수 없다는 법리를 선언한 판결이므로 이 사건에 원용할 만한 판례가 아니다」

어떤 분들은 위 두 개의 판례가 서로 모순되는 것 아니냐고 하시는데, 모순되지 않습니다. 대법원은 위 두 경우를 분명히 구분하고 있습니다. 그러니 경우를 나누어서 알아두세요.